3.因无证转让引发的纠纷考试就到

　　出让方式取得土地使用权的，如果欲转让该土地使用权，取得土地权属证书是必须具备的法定条件这一。〈司法解释〉的规定虽然淡化了土地使用权转让的其他量化条件，但土地权属证书的取得仍被作为认定转让合同效力的标准，只不过将此条件的认定宽限至起诉之前。因此，如果转让方未取得土地权属证书即转让土地使用权，不仅会使受让方办理其他后续建设手续和权属过户登记手续遇到障碍，所签的转让合同也有可能被认定无效。

　　4、土地使用权转让合同实际履行过程中的常见纠纷

　　无论是按照法定条件和法定程序签订的合法有效的土地使用权转让合同，还是虽然合同签订时违反法律规定，但是事后补办手续成为有效的土地使用权转让合同，在实际的履行过程中当事人不按合同约定履行义务的情形也是常有的。特别是土地使用权的转让合同通常标的大、资金需求量大、履行期限较长，一旦发生纠纷，往往双方当事人都会遭受重大损失。常见的土地使用权转让合同实际履行过程中的纠纷主要有如下几种：

　　(1)因延付或拒付土地使用权转让费引发的纠纷。这是在土地使用权转让合同的履行过程中最常见的一种纠纷。由于土地使用权转让费用高，且周期较长，一般很少有一次付清即清结的，多是采用分期付款的方式支付转让费。而受让方常常也不是以自有资金支付转让费，以银行贷款、房屋预售款支付转让费是常用的方法。一旦这些环节出现问题，拖欠转让费就不可避免。此外，作为土地使用权转让合同的受让方，常常将转让费的支付与转让方交付土地的条件、办理土地使用权过户的变更登记手续挂钩，并常会以交付土地不符合约定条件、手续办理不及时为由拒付转让费，为此引发纠纷的情形非常普遍。

　　(2)因交付土地不符合合同约定条件或不及时办理土地使用权变更登记手续引发的纠纷。通常情况下，以出让方式取得土地使用权，其土地多为政府土地管理部门已完成了“三通一平”或“五通(七通)一平”的熟地。因此土地使用权转让合同的转让方在转让土地时原样转让即可。但近些年，在土地使用权出让时，政府越来越多地采用“毛地”转让方式，即政府不承担场地平整和公共配套设施建设义务，而是由受让方自行完成拆迁和场地平整等义务。而进行土地使用权转让时，未完成场地的拆迁平整和基础配套建设肯定不符合法定转让的量化条件。因此枯土地使用权转让合同中通常都约定转让方需完成平整或基础配套建设，或以某种形象进度为标志作为转让方交付土地的标准。同时受让方也常以办理土地使用权的过户登记手续作为付清全部土地使用权转让费的条件。这两项要求基本上就是土地使用权转让方的全部义务。然而在前些年盛行协议出让土地使用权的时期，许多实力不强的中小房地产公司也能以极低的价格获得土地使用权，其自有资金不足不仅导致了二级土地市场上土地炒卖的盛行，而且其作为转让方起码应当承担的义务也难以完成，为此而引发纠纷的也不在少数。

　　(3)转让方故意不办理土地使用权变更登记手续引发的纠纷。由于不具备土地使用权转让的法定条件而无法办理土地使用权变更登记手续在土地使用权转让合同的履行中是常态。但还有一种情况是转让方故意不办理转让变更登记手续，或故意使转让条件不成熟，以使转让合同无效，变相达到毁约目的。近几年，全国范围内房地产的价格不仅上涨幅度大，而且上升的速度也快，因此常常是土地使用权转让不久，地价就大幅度上升，此时转让方有时就难免心态失衡。为挽回所谓损失，经常采用的手法就是故意不办理土地使用权变更登记手续或故意不使转让条件成就，从而使转让合同被确认无效，以此达到收回土地使用权的目的。

　　〈司法解释〉现在规定，土地使用权转让合同的当事人不得以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效，同时也未将土地使用权转让的量化条件作为认定合同效力的依据，但如果起诉前转让方未取推荐阅读：土地使用权土地纠纷

　　得土地使用权证书的，仍可认定转让合同无效。因此，对于签订土地使用权转让合同时，转让方尚未取得土地使用权证的转让行为，转让方很有可能符合办证条件而故意不办理土地使用权证，以达到确认合同无效，从而毁约，收回土地的目的。

　　5、划拨土地使用权的无效转让纠纷

　　《司法解释》将划拨土地使用权的转让纳入第二部分“土地使用权转让合同纠纷”之中，但按照《司法解释》第7条对土地使用权转让合同的定义并结合第12条、第13条关于将划拨土地使用权转让合同“按补偿性质的合同处理”的规定，实际上划拨土地使用权的“转让”，并非严格意义上的土地使用权转让。当由划拨转化为出让(此问题在前文已有论述)。因此按照法律规定，单纯的划拨土地使用权转让，其转让合同一般都是无效合同。

　　无效的划拨土地使用权转让合同，其主要表现形式有如下几种：

　　(1)企事业单位将无偿或低偿取得的划拨土地权擅自转让给他人作商业开发以牟取利益。企事业单位将自己无偿或低偿取得的土地改用途后转让给他人进行商业开发，在近些年最为普遍。按照法律规定，以划拨方式供应土地，均是用于社会公益事业。但这些年，许多单位常常打着公益用地的旗号获得土地使用权，然后再通过改变或变相改变土地用途的方法自行或转让给他人进行经营性房地产开发建设。还有在我国实行土地有偿供应制度之前，国营或集体企业用地基本上都是采用无偿划拨的方式供应。土地划拨的无偿或低偿性，使得用地单位想方设法多占地，占好地，而取得土地后又占而不用或低效利用。在城市中，划拨土地长年闲置和低效利用的情况普遍存在。在房地产开发持续升温、地价不断上涨的时候，这部分土地的土地使用权人就会产生强烈的入市冲动。但是，我国法律对于划拨土地使用权的转让有着严格的限制性规定，未经批准并且补办出让手续是严禁转让交易的。即使批准也要补交出让金或转让收益中的土地收益上缴国家或作其他处理，因此，在土地市场，不经过审批擅自转让划拨土地使用权的违法交易非常普遍。但由于房地产项目建设过程涉及一系列的建设审批手续以及过户登记程序。如果未经批准擅自转让划拨土地使用权，不仅受让方不能获得法律承认上的土地使用权，即使房屋建成后对外销售也成问题。买受人也难以取得合法的产权凭证。所建房屋还有可能被确认为违法建筑。这一系列问题常常成为转让合同当事人之间产生纠纷的诱因。在土地二级市场，因划拨地转让或变相转让而发生的各种纠纷一点也不比出让地转让纠纷少。(2)军用土地使用权经营性转让的问题。

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