一、案情简介

　　原告：某房地产公司

　　被告：某发展公司

　　1994年被告与某开发区管委会签订了《国有土地使用权出让合同书》，取得了一宗土地使用权，1996年被告以每平方米800元的价格将该宗土地转让给原告，双方签定了《国有土地使用权转让合同书》，根据被告提供的位置图及土地使用证，载明该宗地块面积为15000平方米，独自使用面积12000平方米。原告根据转让合同向被告支付了转让费，并根据被告提供的位置图进行了设计。原告将设计送规划局审批时才发现，1995年规划局规划时规定该地块西、北两侧道路宽度为40米，而非被告提供位置图上的20米宽度，这样土地证上的面积与实际使用面积不符，实际使用面积少了2000平方米。原告要求被告对于缺少的面积予以退款，被告认为不应退款，协商未果，原告遂向法院提起诉讼。

　　原告诉称：双方签定土地转让合同时，被告出示的是土地位置图，而非规划坐标图，致使实际使用面积比位置图少2000平方米，被告应退还该减少部分的价款。

　　被告辩称：双方签定的合同是整体面积15000平方米土地使用权转让，道路变宽是政府规划行为，原告的损失不应由被告承担。

　　二、法院审理和判决

　　法院经审理后认为，被告与原告签定土地使用权转让合同时，出示的是土地位置图而非规划坐标图，且该位置图未经规划部门审批，致使土地实际使用面积与道路面积均与位置图不符。被告以土地位置图作为规划坐标图与原告签定合同显系不妥，另外城市道路为市政设施，法律规定不得转让，而被告转让给原告的土地中道路面积达5000平方米，亦不合法。鉴于本案的实际情况，双方所签合同中可继续履行部分应继续履行，道路部分面积不应计算在内，遂判决被告将道路部分转让价款退还给原告。

　　三、律师评析

　　本案审理主要涉及原告与被告所签定的土地使用权转让合同的效力问题。虽然合同中约定的面积与规划局规划的面积不一致，但并不使合同全部无效。对符合规划要求部分的土地的转让应认定为有效，不符合部分认定为无效，这样的处理既符合法律规定，又保护了双方当事人的合法权益。

　　石磊律师系清华大学法学院硕士、河北省首批省直优秀律师、“全国优秀律师事务所”河北太平洋世纪律师事务所合伙人、建筑房地产业务部主任，在建筑法、房地产法、招投标法、合同法、公司法等民商法方面有较深造诣。主要业务领域：担任建筑、房地产等企业常年法律顾问，为工程项目提供专项法律服务，从事建筑、房地产案件诉讼、仲裁代理等业务。

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