土地使用权转让合同常见纠纷

　　(一)土地使用权转让合同常见的主要表现形式

　　此次最高人民法院出台的《司法解释》对于土地使用权转让合同定义有比较明显的变化，主要是缩小了这一概念的外延，除了把无偿的赠与和实珠交换式的转让排除在转让概念之外，以前一直被最高人民法院的相关司法解释和国务院有关部委的规章视为特殊转让方式的合作开发房地产等方式也未被界定为土地使用权转让，而且对这种转让方式的概念，《司法解释》还作了单独的规定。因此单纯土地使用权转让方面的纠纷，其主要表现形式与以前相比也相对少了许多。但是有关土地使用权转让纠纷的处理还是有相当大的难度。

　　1、因违反法定转让条件而生产的纠纷

　　自从我国实行土地使用权的偿出让制度以后，为了防止当事人取得土地使用权后的炒买炒卖行为，同时也为了加强对土地的权属登记管理，国家对于土地使用权的转让规定了严格的限制性条件。〈城市房地产管理法〉规定的土地使用权转让条件主要有两个：一是已按合同约定支付了全部的土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;二是需完成投资总额的25%以上，如属成片开发的，要形成工业用地或其他建设用地条件。此前1990年由国务院发布的〈城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉对土地使用权的转让条件也有规定。该〈条例〉第19条规定：没有按照土地使用出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。这一规定虽无具体的量化标准，但如果严格理解和执行，其转让的标准比〈房地产管理法〉的规定更高。因为土地使用权出让合同对于投资开发、利用土地的具体条件和期限均有明确规定，如按合同的标准，意味着项目完成后才能转让。

　　但是无论是上述〈条例〉还是〈房地产管理法〉所规定的限制性条件并没有对土地市场中大量存在的不符合法定条件的转让行为起到实际的限制作用，不符合转让条件的私下转让行为仍很普遍，不过的是采用下地合作开发等变相的转让行为。而且很多的转让当事人往往是先签转让合同并进行开发，待到建设工程投资已达到投资总额的25%以上时再去土地管理部门办理土地使用权过户登记手续。此时无论建设投资出于何方，只要量化标准符合法律规定，行政主管部门也能为当事人办理过户登记手续。也就是说，这些限制性转让条件，真正的作用主要体现在土地使用权转让的过户登记环节。但是不能及时办理土地使用权的过户登记在当事人之间往往会产生如下争议和纠纷：

　　(1)土地使用权证书是土地使用权人的物权凭证，没有取得土地使用权证，该土地权利就是不完整的，不被法律承认的。也即没有完成土地使用权的物权公示登记程序，该权利不具有对抗第三人的法律效力。如果土地使用权转让合同的受让方支付了土地使用权转让的对价，却不能得到被法律承认的土地使用权，则对受让方的权利就是一种损害。同时未经过户登记，受让方不能取得土地权属证书则不能进行新的转让，也不能以土地使用权证书进行抵押贷款。其土地权利上的种种限制，往往成为土地使用权转让双方当事人矛盾和纠纷的导火索。

　　(2)土地使用权的转让，尤其是按照〈司法解释〉第7条界定的这种单纯而直接的转让方式进行的转让，在完成转让后，一切的后续开发建设手续就应当以受让方的名义办理。比如建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证的办理，就应当以受让方自己的名义办理。但是由于土地使用权的转让不符合法定转让条件，土地行政管理部门不能为其办理过户登记和发证手续。按照土地使用权主体和建设主体相一致的原则，受让方就不可能以自己的名义完成项目建设并获得利益。

　　(3)在转让方未取得土地使用权证书，未付清全部土地使用权出让金的情况下，政府土地管理部门就有可能责令当事人补交土地使用权出让金，或者是按照〈城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉第14条的规定，对于超过60日不能支付全部土地使用权出让金的，政府土地管理部门可以解除土地出让合同，收回土地使用权。在这种情况下，政府土地管理部门就不可能再给土地使用权转让合同的受让方办理新的土地使用权证，受让方转让合同中的权利就不可能得到实现。

　　(4)土地使用权转让合同有可能被认定为无效。按照〈司法解释〉的规定，如果未取得土地使用权证书，所签订的土地使用权证转让合同就有可能被认定为无效，除非是在起诉前已取得土地使用权证书或者取得有批准权人民政府同意转让的。如果转让合同被确认无效，则受让方不仅不能行使合同权利，其期得利益无法实现，而且还会因此蒙受损失。

　　(5)由于不符合法定转让条件，政府土地管理部门不能为双方办理土地使用权过户登记手续，故项目一切开发建设手续只能以转让方的名义办理。当因该项目建设发生对外责任时，案外人仍会以转让方作为权利主张的对象。尽管实际的建设投资方也是受让方，项目开发的获益者也是受让方，但不影响案外人向转让方主张权利，且土地使用权实际转让的事实也不能成为转让方不承担对外责任的抗辩理由。因对外责任的承担问题，也常常是引发转让合同当事人之间的纠纷。

　　由上可见，尽管最高人民法院的有关司法解释，对土地使用权转让合同的效力认定标准有所降低，但是违反法定的限制性转让条件，虽然一秀不影响合同的效力，但合同被认定有效同样也不影响政府土地管理部门依照法定条件对转让行为进行审查，并通过行政手段限制转让和对当事人进行行政处罚的权力;同样当事人之间转让合同有效，但未办理过户登记，该合同就不具有物权公示后的对抗效力，其合同约定也不能对抗其他第三人。在这种情况下，许多的争议和纠纷就难以避免。

　　2、因一地多转引发的纠纷

　　我国有关法律虽然对于土地使用权的交易设定了较为严格的限制性条件，同时还要求这种交易行为应当在政府土地管理部门办理变更登记手续。如果在土地使用权转让时严格遵守这些条件和程序性规定，则一地多转的情况就很难发生。因为土地使用权的变更登记的事实均记载于政府主管部门的登记簿中，这种变更登记具有物权公示的效力，可以对抗任何第三人。但是在实践中，我国的土地变更登记制度没有得到严格的执行，不符合转让条件的转让行为大多不会及时去办理权属的变更登记手续，即使符合条件的转让行为，当事人怠于办理变更登记手续也是常有的。这就为“一地多转”的交易行为提供了条件。实践中既有为牟取非法利益的欺诈性一地多转行为，也有为牟取高额利益，以价格高低作为成交依据，多次转让撕毁前约的行为。因此而产生的纠纷往往会涉及多个当事人。

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