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| “公共物业管理”是对小区公共财产的占有、使用、收益和处分。 《民法通则》第七十八条第二款规定：共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。 根据这条法律规定，对公共财产的占有、使用、收益和处分，既是共有人共同的权利，也是共有人共同的义务。在开发商向第一个业主交付房屋后，公共财产开始形成，对公共财产占有、使用、收益和处分的权利为开发商和业主共同享有，开发商和业主共同享有的权利也是开发商和业主应共同承担的义务。那么，“公共物业管理”就应当包括下列四个方面的内涵： 1.“公共物业管理”是财产共有人——开发商和业主之间的权利义务关系，而不是开发商与第三人、或者业主与第三人之间的关系。 2.开发商和业主之间的权利义务关系是基于对小区公共财产的共有，而不是基于合同。 3.开发商和业主之间的权利和义务是直接来自法律的规定，而不是来自合同的约定。 4.开发商和业主共同享有的权利，也是开发商和业主共同承担的义务，权利和义务是一致的。 现实中，“公共物业管理”都是通过业主与物业管理公司签订《物业管理委托合同》、由业主将小区公共财产委托给物业管理公司管理进行的，这样，似乎使“公共物业管理”成了物业管理公司与业主之间的合同关系。这显然违背了《民法通则》第七十八条的规定的。依据《民法通则》第七十八条，“公共物业管理”作为开发商和业主共同享有的法定权利，是不能通过合同的约定赋予或剥夺的;作为开发商和业主共同负有的法定义务，是不能通过合同的约定设立或免除的。 |
