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| 近年来，随着住宅开发量的迅速增加，配套商业地产逐渐成了亟待解决的问题。一方面，住宅小区总会有一些配套商业，多个住宅项目积累下来商业面积已非常可观；另一方面，在房地产领域的横向多元化是房地产行业的必然选择，尤其是商业地产不仅能够产生较高的经济效益，还可以提供稳定的现金流，对于公司的持续发展比较有利。而目前，公司各个项目的商业部分比较零散，在出售还是经营上还没有形成统一的标准和共识，出售的不一定能够按最高市价成交，经营的又缺乏专业和统一的经营管理，致使公司资产没有被最有效的利用。因此，我们对天津市社区商业的操作模式及特点和社区商铺的可投资性进行分析，为开发商、经营者和投资者提供参考。 1、社区商业的操作模式 由于天津市目前开发社区商业的开发商多是以开发住宅起家的，大多数对商业地产的开发和运作还处于摸索阶段，还沿袭住宅的开发模式。此种模式后期会出现很多的经营问题，而且风险较大，因此对开发社区商业的开发模式和流程有如下建议： 社区商业的开发模式 从成功的社区商业开发来看，社区商业的开发应当由专业的商业地产公司作为一个独立的项目开发，而不应当只是作为住宅项目的配套。当社区商业作为一个独立项目开发时，从项目立项开始就介入项目的策划、规划、设计、营销与招商管理，才能够完全按照商业地产的操作模式去开发经营，才能够保证社区商业的整体形象和服务质量。 其次，社区商业开发最好是由开发商、经营商家一起参与。这样的商业开发主题比较明确，有利于提高整个社区商业的档次，对后期销售工作和招商工作非常有帮助，同时也能够最大限度的降低经营风险。 再次，开发商要注重培育市场，改善商业经营环境，提升商业经营水平。可以在销售之前先进行招商，一方面以较低的租金扶持商家培育市场，一方面以返租手段保证投资者利益，利用专门的商场经营部门，使商场进入良好的运营轨道。 最后，社区商业的开发要权衡好长期效益和短期回收的关系。商业物业与居住物业不同，它可通过使用产生价值，获得收益。而且商业物业所承载的商业运作得越成熟，它所产生的价值就越高，收益越大，但商业的成熟有一个时间过程，也需要多种因素的促成。开发商按策划的方案整体自营或委托经营，等商业成熟、形象形成后再出售，可能会取得更大的收获。 社区商业的开发流程 第一步，全面市场调查，掌握全局情况。最重要的还是了解社区居民的生活水平、消费水平与消费习惯，了解总体情况，明确定位。 第二步，前期策划。根据土地的使用指标研究确定配置何种类型的商业和引入哪些类型的经营商，商业业态和业种设置量的大致配比，目标顾客与商业的设置档次等，为建筑物的形态、布局、结构的设计、建设、配套提供依据。 第三步，进行规划、设计、建筑。规划设计在城市规划范围内尽可能更多的体现社区商业服务的全面和完善，提供必要的商业配套和停车设施。 第四步，营销推广与招商管理。进行必要的市场推广，聚集社区的人气，既为社区住宅部分树立良好的社区形象，又为招商工作打下基础。 第五步，后期经营管理。在租售工作完成后，对自营部分进行经营，对出租部分进行管理和市场推广等。 2、社区商业的供应情况分析 随着天津市开发的住宅大盘不断向城市边缘发展，加之"限制大型商业设施建设"和"加大力度发展社区商业"两项调控规定的出台，社区商业呈现出良好的发展势头。 近两年大多数具备一定规模的住宅社区都会预留部分商业设施面积，以满足居民生活配套需要。天津市2005年以来很多住宅房地产项目的商业设施比例和经营水平都开始发生根本性的变化，社区商业的建设数量和规模在2006年进一步扩大，同时社区商业也受到更多的经营者和投资者的青睐。 2006年天津市的社区商铺逐渐成为了经营者和投资者关注的热点，商业市场的重心有转向社区商业的趋势。例如：河西区的梅江区域、卫国道沿线区域、中北镇区域等将成为未来大型社区商业的集中区域。鉴于社区商业的发展潜力及越来越强烈的市场需求，目前新建的住宅小区都对社区商业有一定的规划和建设。目前较大规模的社区商业多分布在大中型住宅社区内，以集中式和分散式相结合的方式分布。相应的社区商业的价格比2005年有了较大幅度的提升，销售价格的增幅在20%～30%之间。 天津市未来社区商业将呈现以下特点： 一是个性化服务将成潮流。不同消费层次社区将形成不同的服务功能，如高档社区将建有较为时尚的咖啡厅、健身房及文化娱乐设施等。 二是品牌、连锁经营将成为社区商业的主要运营方式。 三是服务项目将向多元化业态发展。 3、给予投资者的建议 投资社区商业要考虑以下几个因素： 小区规模、居住人口的密集度。社区规模大小、入住率高低都会直接影响到这个社区商铺未来的发展前景。 居民的生活标准和消费习惯。业主的收入水平、消费习惯、年龄及职业特点会影响该地区商铺的业态和发展。例如：某小区的业主平均年龄在30岁左右，那么该地区的商铺则比较适合开办咖啡厅、快餐店、练歌房等，满足年轻人娱乐休闲的需求。总的来说，居民消费水平的高低及习惯，决定一个地域商铺的档次和收入。 业态配比的合理性。这主要就是避免太多同类产品互相冲击市场。假如在一个容纳500～600户的小区内，开了十几家美容美发店或超市，同一业态的商铺超过了小区内整体居住人群的总消费水平，形成超负荷消费，那么，这样的社区商铺总体经营情况都不会好，最终要有部分投资者撤退。 涉嫌扰民。开发商在沿街住宅楼的一二层分散设计社区商铺，沿街商店的喧嚣造成居住区不得安宁，社区动静不分，必将造成商铺的经营状况不理想。 考虑产品的投资价值，最重要的一个指标就是投资回报率。以目前市场的水平，社区商铺的投资回报约在9%～11%之间，10～12年收回成本。如果开发商承诺过高的投资回报率，小业主过分贪图高回报的话，未来商家的运营成本过高，是无法持续下去的，因此超过11%的，都是没有可投资性的。
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