返还财产不适用过错原则。返还财产旨在使双方的财产关系恢复到合同订立之前的状态，它不属于违反合同义务所产生的法律后果，不论接受财产的一方是否有过错，都应当负有返还财产的义务，即使是无过错的一方占有了对方的财产都应返还给对方。返还财产的范围限“因该合同取得的财产”。它包括履行一方所交付的财产和所支付的费用。

　　合同无效产生出的另一个法律后果是赔偿信赖利益损失。凡在主观上对于合同无效或被撤消有过错的一方，应当赔偿对方因此而蒙受的损失。其赔偿损失的责任构成要件是：须有损害事实存在、赔偿义务人须有过错和过错行为与损失之间有因果关系。赔偿损失的依据不在侵权行为，也不在违约行为，而在于缔约过失。缔约过失行为一般为信赖利益损失。包括三个方面：一是缔约费用;二是履行费用;三是合理的间接损失费。但当事人所获得的信赖利益的赔偿数额不应超过实际履行合同所应获得的全部利益。双方都有过错，应适用过错相抵原则，依照双方过错性质、程度和损害事实之间的因果关系来确定。

　　在土地使用权转让合同无效的裁判中，返还财产的规定常常与过错相抵的原则相混淆。具体表现为：(一)无效合同的双方返还财产权利上的不对等。一般出让方履行合同取得的财产即转让的土地使用权可以得到完整的收回。这是因为土地使用权具有确定性、规范性、不可移动和藏匿的特点，土地在转让过程中不会受到损害。但作为受让方，为取得土地使用权并进行开发，除交付土地价款及其税费外，还要支付诸项工程项目前期开发的费用。除土地出让金可以得到返还外，其余支付的前期开发费用就很难返还。人民法院认为合同双方当事人都有过错，一般把这部分费用纳入“双方所受到的损失自行承担”的范围，不判令土地使用权转让方在收回土地使用权的同时将这一部分费用一并返还。笔者受理的上述土地使用权合同转让纠纷案的一、二审判决结果都证实了这一事实。

　　原土地使用权转让合同裁判无效后，受让方因履行合同而支付的工程费用得不到返还是很不公平的。从笔者代理房地产诉讼案件的实践，可以看出，土地使用权合同转让纠纷往往同合作开发房地产合同纠纷相联系相交织，基本上都不是单一的土地使用权转让合同。具有土地使用权一方往往是行政事业单位或者转制的企业，这些单位又往往不具有房地产开发资格。因要成立一家具有资质的房地产开发企业，法律对注册资金、专业技术人员和开发规模都作了严格的规定，这些单位不是为法律禁止介入就是达不到法律的要求。他们不甘心利益旁落，就会利用土地使用权去寻找合作开发伙伴，以规避法律的约束。一些转让方还会因为其非法利益得不到满足将变成合同纠纷案的制造者。此其一;

　　其二，一旦出现土地使用权转让合同纠纷，人民法院确认土地使用权转让合同无效，土地使用权执行回转，作为土地转让方基本上无任何实际财产损失，可以完整地收回土地;而作为受让方情况就大不一样，除了土地转让金外，对于前期投入到项目上的费用及各种隐性支出，原以为可以在以后的项目开发中得到补偿，而今等于都打了水漂，只能是“哑巴吃汤圆——心中有数”而已。这既是房地产开发企业在土地使用权转让合同和合作开发房地产项目中面临的风险，也是执业律师代理土地使用权转让合同纠纷案在维护当事人合法权益上所要面临的风险;

　　其三，人民法院在确认土地使用权转让合同无效后，不裁判转让方返还受让方为开发项目所支付的全部合理的费用，转让方将从中获得不当利益。其原因很简单。如前所述，受让方自土地使用权转让合同签订后就开始了前期投入，一旦土地使用权转让合同无效，土地使用权回转，转让方不但可以完整地收回土地使用权，还可以一并享有依附于土地上的前期投入开发成果，可以立即将这些成果作价转移给新的合作伙伴，从而造成土地转让方的不当得利。

　　故此，在土地使用权转让合同纠纷案中，人民法院裁判土地使用权转让合同无效后，如果只判令受让方向转让方返还土地使用权，而不判令转让方向受让方返还前期投入实际支出的全部合理费用，其结果必然是转让方的非法利益受到保护，受让方的合法权益受到严重损害。

　　参考文献：

　　[1]《民事诉讼法》北京大学法制信息中心编.中国方正出版社.2003.7.

　　[2]《合同法解释与适用》最高人民法院经济审判庭编著.新华出版社.1999.4.)

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