三　行政强制拆迁应当具备的条件

　　关于行政强制拆迁的条件和程序，《城市房屋拆迁管理条例》的规定并不明确，在实践中适用比较混乱。2003年12月30日，建设部颁布《城市房屋拆迁行政裁决规程》，对行政强制方式拆迁城市房屋的规定才逐步完善起来。综合相关的法律法规，笔者认为，适用行政强制程序进行城市房屋拆迁之前应具备以下程序要件：

　　1.拆迁当事人向行政机关申请行政裁决。行政强制拆迁的依据是生效的行政裁决，所以适用行政强制手段拆迁的前提条件是拆迁当事人向行政机关提出了行政裁决的申请。只有在当事人将纠纷提请行政机关来解决，行政机关依法做出强制拆迁的决定之后，行政强制拆迁才可能发生。按照上述条例和规程的规定，拆迁人与被拆迁人就搬迁期限、补偿方式、补偿标准以及搬迁过渡方式、过渡期限等原因达不成协议的，经当事人申请，可以请求行政机关进行行政裁决。尽管立法没有明确是否允许当事人通过申请行政裁决以外的途径来寻求解决，但按照当事人意思自治的原则，如果当事人未申请行政裁决而选择仲裁或者诉讼的，应当尊重当事人的选择。

　　2.行政机关受理当事人的申请并依法进行了调解。当事人向行政机关申请裁决的，应当递交《城市房屋拆迁行政裁决规程》第5条和第6条规定的相关资料，并经行政机关审查决定受理以后，进行调解。调解是行政机关作出行政裁决的必要程序，这表明房屋拆迁纠纷从本质上来说还是属于民事纠纷，只是由于此纠纷与房屋管理部门的管理行为密切相关才为行政权力所介入。行政机关在调解中要充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据进行复核；对当事人提出的合理要求应当采纳。房屋拆迁管理部门不得因当事人申辩而做出损害申辩人合法权益的裁决。 拆迁当事人拒绝调解的，房屋拆迁管理部门应依法作出裁决。行政调解的作用是进一步化解拆迁当事人之间的矛盾，缩小行政强制的适用范围。

　　3.已经落实了补偿安置。《城市房屋拆迁行政裁决规程》第19条规定，“拆迁人未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房的，不得实施强制拆迁。” 相对《城市房屋拆迁管理条例》第15条“拆迁补偿安置协议订立以后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间拆迁人可以依法申请人民法院先予执行”来说，这一规定对保护被拆迁人的利益无疑具有十分重要的意义。

4.已经依法组织了听证。房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁前，应当邀请有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等，对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容，进行听证。房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁，必须经领导集体讨论决定后，方可向政府提出行政强制拆迁申请。由此可见，只要是行政机关拟进行行政强制拆迁的，都要经过听证程序，目的是要听取拆迁当事人的最后意见，保证强制执行的公正性。未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，也应当进行听证。

　　5.强制拆迁的裁决已经通知被拆迁人，被拆迁人拒绝自行搬迁。依据强制拆迁决定实施行政强制拆迁，房屋拆迁管理部门应当提前 15日通知被拆迁人，并认真做好宣传解释工作，动员拆迁人自行搬迁。这里的15日可以视为行政机关给予被拆迁人的最后搬迁期限，也可以视为被拆迁人进行复议或诉讼的期限。

　　6.已经进行了现场公证和证据保全。行政强制拆迁应当严格依法进行，强制拆迁时，应当组织街道办事处（居委会）、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人，并由公证部门对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全。由于房屋拆除后，房屋及房屋内的财产状况都无法确定，如果引发诉讼将无据可查，所以进行现场公证和证据保全是十分必要的。美中不足的是，立法仍未明确不进行公证和证据保全的法律后果。笔者认为，应明确现场公证和证据保全是拆迁人的法定义务，相关的费用由拆迁人负担，不按规定进行公证和证据保全的，应适用举证责任倒置规则，由拆迁人承担不利后果。这样才能充分保护被拆迁人的利益，制现实中某些开发商粗暴拆迁，先拆后补的做法。?

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